2022年1月終了案件

概要

先祖代々受け継がれて管理してきた土地を事業用で賃貸することになりました。
契約の段階で登記簿上の所有者が曾祖父名義であることが判明しました。
契約を締結するにあたり、名義変更が必要だと言われましたが、どうしたら良いのか分かりませんでした。

結果

まず戸籍謄本等の収集・調査をして相続人が40人ほどいることが判明しました。
通常ですと全員と連絡を取り、遺産分割協議をして、協議書に署名・捺印をもらい、印鑑証明書を取得してもらう必要があります。ただ、経験からしまして、これだけの人数がいますと何人かは協力してくれない人が出てきます。

一つの選択肢としては、遺産分割協議書をもらえる人だけもらい、他の人は遺産分割調停の申し立てをする方法があります。ただ、調停には出席義務がありませんので、結果的に解決に至らない場合があります。

もう一つの選択肢としては、時効取得による所有権移転登記の訴訟を提起する方法です。
幸い今回のケースでは、自分の土地であると信じて20年以上管理・占有をしており、固定資産税も長年納付してきた経緯があり、時効取得の要件を満たしていましたので、訴訟により解決しました。

ポイント

実は今回のケースのように、先祖代々受け継がれた土地を親が管理・占有しているのを子どもの頃から見ていたため、当然親の財産だと信じて相続をして、自分の財産だと信じていることは多々あります。
その土地を貸したり売ったりするような話が出た際に、名義が先祖の名前である事に気付くことになります。

このようなケースですと時効取得（民法第162条）の要件を満たしている可能性が高く、裁判をすれば名義変更が可能になります。
この場合、親戚の方を訴える事になりますので、事前に当方から事情説明の手紙を送付してフォローすることも可能です。
このような案件は、今迄に多数取り扱っており、ノウハウがありますので、同じような状況でお悩みの方は、一度ご相談ください。

2022年3月終了案件

概要

親から相続した土地の登記簿を確認したところ、古い抵当権が設定されていることが判明しました。
土地を売却するにあたり、何とか抵当権の登記を抹消したいのですが、どうしたら良いのか分かりません。

結果

まず、抵当権の名義人の戸籍謄本等の収集・調査をして相続人が2人であることが判明しました。
抵当権設定登記をした当時の閉鎖登記簿謄本を確認したところ、弁済期の定めが登記されていないことが分かりました。

弁済期の無いお金の貸し借りは、お金を借りた日から10年で時効消滅します。
親の代で返済していたのかどうかは分かりませんが、10年経過により債権は時効消滅しているため、返済義務はありません。そこで、時効を援用して、抵当権抹消登記を求める訴訟をし、無事に抵当権設定登記を抹消することができました。

ポイント

何かの折に登記簿を確認したところ、古い抵当権が登記されていることに気付くことはよくあります。
今回のケースのように抵当権の名義人の相続人が判明すれば、相続人を相手に訴訟をし、解決が可能です。
事前に事情を説明する手紙を送付しておけば、争ってくる人は殆どおらず、比較的スムーズに解決に至ります。

一方、抵当権の名義人の相続人が判明しない場合があります。登記簿上の住所・氏名で戸籍謄本等を請求しても、該当なしで取得できず、相続人を探せないケースもあります。
このようなケースですと休眠担保権の抹消と言う制度があり、法務局に債権額・利息等を供託して抹消する方法もあります。どんなに古い抵当権・賃借権等でも登記を抹消する方法はありますので、お悩みの方は、一度ご相談ください。

2022年4月終了案件

概要

父の代に設立した会社の名義の土地があることが分かりました。
その土地を購入したいと言う人がいましたので、譲渡することにしました。 法務局で会社の登記事項証明書の交付請求をしましたが、該当の会社が無いと言われ取得できませんでした。
早く売却したいのですが、どうしたら良いでしょうか。

結果

法務局で閉鎖登記簿謄本を取得しました。 昭和時代の中盤頃、お父さんの代で解散登記をし、清算人としてお父さんが就任をしていました。
その後、長年登記をしていなかったため、職権で登記簿が閉鎖されていました。

そこで清算未了の申出書を提出し、登記簿を復活してもらい、清算人の変更登記をして、無事に土地の所有権移転登記ができました。

ポイント

今回のケースのように、法務局の職権で会社の登記簿が閉鎖されることもありますし、自ら清算が結了したものとして、登記簿閉鎖の登記をすることもあります。
登記簿が閉鎖された会社の名義の財産が、発見された場合には、何れの場合でも会社登記を復活させることが可能です。

また場合によっては、登記簿が閉鎖されたまま復活をしないで、所有権移転登記ができることもあります。
このような悩みをお持ちの方は、一度ご相談ください。